Ley de Propiedad Horizontal – L.P.H.

Ley de Propiedad Horizontal - L.P.H.

Para todo es necesario leyes que regulen las actividades concretas de las personas en un entorno específico. En el caso de la Ley de Propiedad Horizontal (L.P.H), regula todo lo relacionado a las comunidades de propietarios. Dentro de ella se habla sobre cuáles son los órganos de gobierno en una comunidad de vecinos y las funciones de estos.

Desde que fue promulgada la Ley de Propiedad Horizontal esta ha sido útil para establecer las normas de apartamentos, pisos, locales, comunidades de vecinos, etc. Recordemos que una propiedad horizontal no es más que un régimen que dicta cómo se divide un bien inmueble y la relación que existirá entre los propietarios. Esto incluye el correcto uso de las áreas comunes del terreno o edificio.

Por ello si habitas en propiedades de edificios o comunidades es necesario que conozcas qué es correcto y qué no. Esta información te será de utilidad si se presenta algún caso legal en tu residencia.

Obligaciones del propietario según la LPH vigente

La LPH 49/1960 del 21 de Julio en el apdo. 1 del Art. 9 habla específicamente de las obligaciones que tienen cada uno de los propietarios. Se toca dos puntos principales:

El primero es respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes. Lo ideal es que entre vecinos se cuiden las áreas de uso general o privado de cada casa. Así como tú cuidas y conservas la casa que no es de tu propiedad, otros harán lo mismo por ti. Haciendo un correcto uso de los espacios y evitando dañar o causar desperfectos en algún objeto o lugar, la convivencia será más amena.

El segundo punto que se toca es mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas. En muchos casos pensamos en nuestra comodidad y no en lo perjudicial que puede ser esto para la comunidad o propietarios de los alrededores. Por ello hay que pensar en los demás y revertir los daños ocasionados por algún accidente.

Incluso dentro de la misma Ley de Propiedad Horizontal se estipula que, en caso de no respetar las obligaciones, el propietario deberá responder por los daños causados en la comunidad o a un propietario en particular. Estas obligaciones se regularán por la Junta de propietarios.

Junta de Propietarios

Este es un grupo de personas propietarias de la comunidad. Ellos forman un órgano de gobierno de comunidad para ser líderes y delegar las actividades que les competen a todos los propietarios. Por lo general la junta de propietarios está compuesta por el presidente, vicepresidente y administrador. En algunos casos es necesario que haya un secretario. Dentro de la elección de este conjunto de personas no pueden entrar los alquilados.

En la junta de propietarios hay funciones que hacer. Dentro de estas hay que nombrar y delegar cargos, aprobar un plan de ingresos y gastos en pro de mejorar la comunidad o solventar algún problema. Además, es útil para reformar normas y estatutos. Asimismo decidir en juntas ordinarias y extraordinarias temas de interés común, presupuestos y reparaciones generales.

Juntas ordinarias y extraordinarias

Las juntas ordinarias y extraordinarias son reuniones obligatorias para debatir puntos específicos. Las juntas ordinarias se realizan una vez al año para tratar temas de presupuesto y cuentas. Las juntas extraordinarias son realizadas tantas veces sea necesario durante todo el año. En ambos casos se debe publicar y anunciar la reunión con seis días de antelación.

Dentro de estas juntas pueden tratarse temas como la toma de decisiones de asuntos de interés general, aprobación o reforma de estatutos, definir presupuestos, planes de gastos e ingresos anuales, nombrar cargos, discutir problemáticas, entre otros.

Dudas frecuentes sobre la aplicación de la Ley para la propiedad horizontal

Para aquellas personas que tienen dudas en cuanto a ciertas acciones que se ven cotidianamente en la comunidad, la Ley de Propiedad Horizontal también responde a estas incógnitas en los artículos que la componen.

¿Cuál es la aplicación de la ley en caso de ruidos?

Los sonidos altos y los ruidos molestos son de lo más habitual dentro de las comunidades. Si eres uno de los afectados, la Ley de Propiedad Horizontal da una idea de cómo actuar con este vecino. Esto proviene del Art 7:

  1. Hablar con el vecino de forma amistosa para solucionar esta molestia. En algunos casos esto suele terminar allí. Sin embargo, otros no cesan las actividades ruidosas y no se llega a nada. Por lo que…
  2. El presidente deberá hablar con el sujeto, de forma que se le haga un llamado de atención sobre el cese de sus actividades molestas. Incluso advertirle sobre las acciones legales.
  3. En caso que no se detenga, la ley propone realizar una demanda. Para ello los vecinos tienen que hacer de testigo, corroborar que el ruido es cotidiano y contratar a especialistas para proceder en el caso.
  4. Si la comunidad gana el caso se le imputa al demandado el cese de sus actividades ruidosas o medidas más prudentes. Además, cumple indemnización hacia los afectados y privación del uso de la vivienda por no más de tres años.

¿Puedo tender la ropa en la fachada de mi edificio?

Por muy normal que sea ver en comunidades, fincas, apartamentos, casas y edificios la ropa en la fachada, este acto está prohibido. Esto es debido a que se pierde la arquitectura del urbanismo y la estética, el paisajismo, cultura e historia de las ciudades. Además, este puede incurrir en la seguridad de otros.

No está demás decir que, si está incorporado en la vivienda no es ilegal. No obstante se deben cumplir ciertas normativas. Como método de amparo, se debe poseer un sistema de protección que dificulte la visibilidad de la ropa tendida desde las vías cercanas y espacios públicos. Asimismo, la superficie no puede ser mayor a 3 metros cuadrados, o 4 metros si posee aire acondicionado.

Incluso, es importante aclarar que la Ley estipula que está terminantemente prohibido secar la ropa, colgar prendas o algún otro objeto o artefacto en las fachadas de las casas, balcones o balconadas.

¿Qué son los elementos comunes en una comunidad?

Dentro de la misma ley se distinguen los elementos comunes y elementos privados. En cuanto a elementos comunes se entiende que es toda aquella titularidad que se comparte entre los propietarios para su propio uso y disfrute.

De hecho, la ley aclara algunos de los elementos considerados comunes. Entre ellos: Los suelos, las cimentaciones, las cubiertas y los espacios arriba del edificio que se pueden utilizar para colocar antenas o construir más viviendas. De igual forma son elementos comunes los pilares, vigas, muros de carga, la fachadas con terrazas, balcones, ventanas y demás; portales, escaleras, portería, corredores, fosos, patios, pozos, ascensores, depósitos, contenedores, instalaciones comunes, entre otros.

¿Puedo modificar la fachada de mi edificio?

Si una persona desea modificar la fachada debe ser por decisión unánime. En el Art. 396 del Código Civil se habla de los elementos comunes del edificio, incluyendo en esta mención las fachadas, su imagen o configuración.

Asimismo en la L.P.H dice que es posible modificar la fachada, añadir instalaciones o servicios mientras no se altere la seguridad de todos los propietarios, la estructura general, su configuración o si perjudica el derecho de otro vecino. Además, debe ser notificado a los representantes de la comunidad. En cuanto al resto del inmueble no se puede hacer ningún tipo de modificación.

Por otro lado, el hecho de haber conseguido un permiso de parte del ayuntamiento para realizar tal obra no menoscaba la necesidad de una aprobación previa de parte de la comunidad.

¿La ley regula la instalación de toldos?

La instalación de toldos o pérgolas puede ser un factor de discusión en algunas comunidades. Por ello es necesari decidir por unanimidad su instalación en la fachada del edificio sin que la afecte.

En caso de ser afirmativa la colocación de las pérgolas se deben seguir las normas al pie de la letra pues no se pretende tener diferentes estilos. El objetivo de la decisión unánime será mantener la estética de la comunidad.

De igual forma hay que tener en cuenta lo estipulado por la ley, que dice que el toldo debe ser resistente al viento, a la nieve y al embalsamiento de agua. Incluso, debe pasar las principales pruebas de medioambiente, higiene y seguridad.

Estructura de la Ley

ÍNDICE

Preámbulo.

CAPITULO I: DISPOSICIONES GENERALES.

Art 1: Nacimiento de la propiedad horizontal.

Art2: Ampliación de la ley de Propiedad Horizontal.

CAPITULO II: DEL REGIMEN DE LA PROPIEDAD POR PISOS.

Art. 3: Los elementos privativos y comunes.

Art. 4: La acción de división.

Art. 5: El título constitutivo.

Art. 6: El reglamento de régimen interior.

Art. 7: Obras, elementos comunes y privativos. Actividades prohibidas.

Art. 8: La división, agrupación y segregación de pisos y locales.

Art. 9: Las obligaciones de los propietarios.

Art. 10: La realización de obras por la comunidad.

Art.  11: Nuevas instalaciones, servicios y mejoras.

Art. 12: Constitución de nuevas plantas y alteraciones de la estructura o fábrica del edificio.

Art. 13: Órganos de gobierno. Cargos y funciones.

Art. 14: Facultades de la Junta de propietarios.

Art .15: Asistencia y votaciones en Junta.

Art. 16: La convocatoria de las Juntas.

Art. 17: Los acuerdos de la Junta de Propietarios.

Art. 18: La impugnación judicial de los acuerdos.

Art. 19: El libro y contenido de las Actas.

Art. 20: Obligaciones del Administrador.

Art. 21: La reclamación de morosos.

Art. 22: Deudas de la Comunidad.

Art. 23: La extinción de la Propiedad Horizontal.

CAPITULO III: DEL RÉGIMEN DE LOS COMPLEJOS INMOBILIARIOS COMPLEJOS

Art. 24: Complejos inmobiliarios.

DISPOSICIÓN ADICIONAL PRIMERA:

Constitución del Fondo de Reserva.

DISPOSICIÓN ADICIONAL SEGUNDA:

Apartado 1 y 3 de la Ley 8/1999.Art.396 del Código Civil.

DISPOSICIÓN TRANSITORIA ÚNICA

De la Ley 8/1999.Procesos anteriores

DISPOSICIÓN FINAL ÚNICA:

De la Ley 8/1999.Derrogaciones y vigencia de la Ley.

Ley de propiedad horizontal actualizada PDF

Puedes descargar aquí el PDF de la Ley de Propiedad Horizontal actualizada.